הסכם שיתוף במקרקעין דוגמא שכל בעל נכס חייב להכיר

הסכם שיתוף במקרקעין – או איך להישאר חברים גם אחרי שמחלקים את האדמה של סבתא?

דוד משה רוצה דירה עם גינה קטנה לשתילת ערוגת בזיליקום, אחותו רבקה חולמת על צימר קטן להשכרה מול הנוף ואילו האחיין יניב בכלל רוצה להקים על השטח בית קפה בסגנון היפסטרי (עם קילומטר תור ל"מנת הדגל": טוסט אבוקדו ב-39 שקלים). נשמע מוכר? ברור שכן! הרי כמעט כל אחד מאיתנו שמע בעבר על שטח שנמצא בבעלות של כמה אחים, בני דודים, נכדים ומה לא… ואז מתחילה המלחמה הקטנטנה והלא-רשמית הזו: "מי מקבל מה, ואיך בדיוק מסתדרים מבלי להרוג אחד את השני?". מזדהים? הסכם שיתוף במקרקעין הוא בדיוק הפתרון לנושאים האלה, ואין אף חוק בעולם שיוצא נגד בדיחות טובות או אירוניה דקה בנושא רציני שכזה. מוכנים לצלול פנימה ולגלות איך אפשר להפוך את החלוקה ממלחמת עולם שלישית להסכם שנעים לקרוא וגם לחתום עליו? יאללה, בואו נתחיל!

אז רגע, מה זה בכלל הסכם שיתוף במקרקעין (בלי מילים ארוכות מדי)?

"הסכם שיתוף" נשמע כמו משהו רשמי להחריד, אבל בפועל הוא לגמרי "המדריך הידידותי לחבר'ה שרוצים לשלוט בשלום בשטח". פשוט נחמד יותר לומר "שיתוף" מאשר "חלוקת אדמה עם בני משפחה מעצבנים שדעותיהם עושות לך פריחה". בקצרה: מדובר במסמך כתוב שנועד לארגן את הזכויות והחובות של שותפים בקרקע משותפת. המסמך יכול להחליט:

• מי משתמש בכל חלק בקרקע?
• מי אחראי על הקמת הגדר סביב השטח?
• איך מחלקים את השליטה ואילו החלטות מותר לעשות לבד ואילו רק בהסכמה?
• מה עושים אם אחד השותפים ממש מתעקש להפוך את האדמה למגרש גולף פרטי?

"נשבעים לא לריב יותר!" – 5 סעיפים קריטיים שהסכם שיתוף איכותי חייב לכלול

1. חלוקת השימוש בקרקע או "של מי החלקה הזו בכלל?!"

חשוב להגדיר במפורש אילו חלקים במגרש משויכים לכל אחד מהשותפים, כדי למנוע סכסוכים ודמעות עתידיים. אחרת, דוד משה עשוי למצוא את ערוגת הבזיליקום שלו מעוכה מתחת לבסיס של המגלשה הפרטית של הילדים של יניב.

2. הסדרת תחזוקה ואחזקה – "מי משלם כשהגדר נופלת ב-3 לפנות בוקר?"

אחד הדברים שמחריבים יחסים טובים הוא כסף. אם מישהו אחד תמיד משלם והשני "בטעות משאיר את הארנק בבית," מהר מאוד האווירה תידרדר לסגנון של "הבורר". סעיף מפורש בנושא יחסוך לכם הרבה שיחות עוקצניות בארוחות משפחתיות.

3. מגבלות על השימוש – או "לא, יניב, אתה לא יכול להקים סאונה ציבורית בלב השטח!"

תכנון מראש ימנע רעיונות ביזאריים שעלולים להרוס לכם את החיים, או לפחות את שנת הצהריים המפורסמת שלכם.

4. דרכי קבלת החלטות – כי "הרוב קובע" זה משפט שמעורר מעט רגשות שליליים לפעמים…

איך מקבלים החלטות כשיש מחלוקות? הסכמה מלאה, רוב יחסי או אולי בשביל הכיף, דו-קרב חרבות בזריחה (לא מומלץ) – בכל מקרה, חשוב לאפיין דרכים ברורות והוגנות לקבלת החלטות.

5. איך נפרדים אם בכל זאת לא מסתדרים? "אם הייתי רוצה להתגרש, הייתי מתחתן!"

תתפלאו, אבל לכל הסכם טוב חייב להיות גם סעיף פרידה. לא כי כולנו פסימיים מטבענו, אלא כי החיים לפעמים מביאים הפתעות לא נעימות. אם זה קורה, לפחות תעשו זאת ברוגע, בלי מלחמות מיותרות.

שלוש טעויות נפוצות בהכנת הסכם שיתוף – או "איך להרוס הכל בשלושה צעדים פשוטים?"

• "סומכים על המילה של הדודים": טעות איומה! כולנו יודעים שלפעמים זיכרון של בני אדם רגיש כמו חיישן של אייפון זקן. תכתבו הכל!
• "מורידים טמפלט מהאינטרנט בלי התאמה אישית": זה נחמד, אבל כל משפחה היא עולם בפני עצמו. תאמינו לי, עדיף להתייעץ עם בעל מקצוע!
• "מוותרים על רישום הערת אזהרה בטאבו": מתכון לדרמות עתידיות. אל תוותרו על הרישום הרשמי, אל תגידו שלא הזהרתי אתכם!

אז למה בכלל צריך הסכם שיתוף – "למה לי להיכנס לכאב הראש הזה?"

אם עד עכשיו עוד לא הבנתם, הנה שלוש סיבות שעשויות לשכנע אתכם:

• חסכון בזמן, כסף והרבה (הרבה!) עצבים.
• מבטיח את ערך הנכס – הסכמים טובים שווים כסף ברגע המכירה או ההורשה.
• שומר על הבריאות הנפשית שלכם ושל כל המשפחה – בואו נודה, אנחנו כבר לא צעירים מספיק כדי לריב בחגים.

כמה שאלות ותשובות לסקרנים שכבר מתכננים את ההסכם בראש:

• האם חובה לעורך דין להכנת הסכם שיתוף? לא חובה, אבל ממש מומלץ. זה כמו לנסות לאפות עוגה ראשונה בלי מתכון… הצלחה מקרית בלבד.
• ההסכם מונע מחלוקות לחלוטין? לא, אבל הוא בהחלט מצמצם אותן דרמטית ועושה אותן הרבה יותר קלות לתפעול.
• כמה זמן לוקח להכין הסכם כזה? יכול לקחת כמה ימים עד שבועות, תלוי במורכבות ובמידת ההחלטיות שלכם.
• אפשר לשנות את ההסכם? בהחלט, כל עוד כל השותפים מסכימים. וגם כאן עדיף לעשות זאת בדרך מסודרת.
• האם זה עולה הרבה כסף? ההפך: “יקר” הוא לא לעשות הסכם.

בשורה התחתונה: "קחו עט ותחסכו כאב ראש של דורות!"

הסכם שיתוף במקרקעין הוא כמו קסם שיאפשר לכם ולמשפחה לישון בלילה בשקט. לא משנה כמה טובים היחסים שלכם, מחלוקת קטנה אחת עשויה להפוך לדרמה משפחתית גדולה ומייגעת. קחו עצה ממני, שבו יחד, אפילו עם קפה וטוסט אבוקדו (אלה של יניב לא רעים אז תביאו סבלנות), ופשוט תסדירו את הדברים מראש. חסכו אי נעימות, כאבי ראש וערכו הסכם כבר היום. תאמינו לי, זה שווה זהב.