איך להשקיע בנדלן בחול ולהרוויח כבר מהשנה הראשונה

חולם על דירה במנהטן או בקתת סקי בשווייץ? המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל שכל אמא פולנייה תאשר לך

החלטתם להשקיע בנדל"ן בחו"ל? קודם כל, כבוד – על האומץ, ההרפתקנות, ובעיקר על היכולת למצוא אלטרנטיבות פיננסיות פחות בנאליות מראש העין וראשון לציון (עם כל הכבוד ל"פריים לוקיישן" בישראל). אבל רגע לפני שאתם מתחילים לפנטז על דמי שכירות בדולרים או ביורו, כדאי שתדעו איך לעשות את זה נכון – כי כמו מטבח גורמה צרפתי או סרט של טרנטינו, גם השקעה בנכסים מחוץ לארץ יכולה להיות או הצלחה מסחררת או דרמה שתגרום לכם להתחרט על היום שהחלטתם שאתם "חכמים יותר מכל השאר". אז בואו נבין איך בדיוק עושים את זה נכון, ובעיקר: איך נמנעים מזה שהנדל"ן בחו"ל לא יהפוך לסיוט בשפה זרה.

למה בכלל להשקיע בנדל"ן בחו"ל כשאפשר למכור כליה ולקנות דירה בארץ?

טוב, אולי הגזמנו (או שלא?), אבל כולנו יודעים כמה יקר הנדל"ן בישראל – וזו בדיוק הסיבה הראשונה שבגללה שווה לחשוב מחוץ לקופסה (וגם מחוץ לתל אביב). אבל למה באמת שווה להסתכל מעבר לים?

• מחירים אטרקטיביים במיוחד: דמיינו לעצמכם שבמחיר של דירת מחסן בדרום תל אביב, אתם יכולים לקנות אחוזה על נהר בצפון פורטוגל. לא מאמינים? תתפלאו.
• הכנסה בדולרים או ביורו: אם אתם מפנטזים על הכנסה פאסיבית אמיתית, אז למה שלא תהיה כבר במטבע חזק ויציב?
• פיזור סיכונים: הביצים בסל אחד זה טוב רק לחביתה. אם אתם כבר משקיעים, תפזרו. נדל"ן בינלאומי הוא שיא השיק.

3 טעויות של מתחילים – ואיך תדלגו עליהן בלי לשבור את הרגל (או את הכיס)?

טעות מס' 1: להשקיע במקום "טרנדי" בלי לבדוק – אתם רציניים?

כולנו מכירים את הטיפוס הזה שרץ אחרי כל טרנד באינסטגרם. אבל ההשקעה הבאה שלכם לא צריכה להיות כמו נעלי Yeezy – עדיף שיהיה לה ערך אמיתי גם אחרי שהאופנה תחלוף. לפני שממהרים להיסחף אחרי פרסומות של "נדל"ן בג'ורג'יה / טביליסי זו ההשקעה הכי טובה!", כדאי לבצע בדיקה מעמיקה:

• בדקו טוב-טוב את האזור – איפה ממוקם הנכס ומה קורה סביבו?
• מה המצב הכלכלי במדינה? האם יש בה צמיחה יציבה, או שאתם משקיעים במדינת "הקאמבק הבא" (כי אנחנו לא בטוחים שאתם רוצים להיות משקיעי קאמבקים).
• איך מערכת המיסוי והמשפט המקומית? תשאלו את עצמכם: בא לכם להתעסק עם עורך דין הונגרי בשבע בבוקר?

טעות מס' 2: להסתמך על תמונות אקראיות באינטרנט ולחשוב ש"יהיה בסדר"

רגע, תמונות מהממות באתר של סוכן נדל"ן באנגלית עם מבטא צרפתי כבד הן לא הוכחה שאתה בדרך לעושר אינסופי?! (רמז: לא ממש.) תמיד, אבל תמיד, שלחו מישהו לבדוק את הנכס במו עיניו, ועדיף שתשקיעו בנסיעה בעצמכם – זה גם תענוג וגם השקעה משתלמת לטווח ארוך.

טעות מס' 3: למה להתייעץ עם מומחים כשהחבר שלכם הכי טוב היה באותה מדינה פעם אחת בטיול אחרי הצבא?

תרחמו על עצמכם ועל הכסף שלכם. אפילו שלחבר שלכם יש תמונה ליד מגדל אייפל או מהירח דבש במלדיבים, זה לא אומר שהוא מומחה לנכסים בפרברי ברלין או למיסוי בפורטוגל. קחו יועצים שמתמחים במדינה שאתם מתכננים להשקיע בה, שלמו להם טוב ותודו לנו אחר כך.

אז איפה באמת כדאי לשים את הכסף?

שאלת מיליון היורו, נכון? התשובה – ממש כאן לפניכם עם שלושה יעדים לסקרנים ומביני עניין:

• פורטוגל: בעיקר ליסבון ופורטו – מסלולי מיסוי נדיבים, איכות חיים מעולה וקפה מעולה במיוחד (חשוב!).
• גרמניה: ערים כמו ברלין ולייפציג צומחות בקצב של חברה ישראלית לפני אקזיט, ומציעות תשואות מפתיעות באזורים שעדיין לא "שרופים" מדי.
• ספרד: מדריד, ברצלונה, ולנסיה – מלבד אוכל מדהים ושמש כל השנה, המחירים באזורים מסוימים עדיין מאוד קורצים, ותשואות על נכסים בעיר לרוב מפתיעות לטובה.

שאלות נפוצות (שכנראה רציתם לשאול ולא היה לכם את מי)

הגיע הזמן לענות על כמה שאלות שהציקו לכם עד עכשיו בוודאות:

• צריך לדבר את השפה המקומית? רצוי, אבל לא חובה. אנגלית זה מספיק, אבל תלמדו לפחות איך לומר "הנחה?" בשפה המקומית.
• כמה כסף חייבים להשקיע? החל מ-50 אלף יורו כבר אפשר למצוא נכסים אטרקטיביים ברחבי אירופה. זה לא תמיד חייב להיות מיליונים.
• איך להעביר כסף לחו"ל בלי לקבל התקף לב בכל עמלה? פנו לחברות ייעודיות המציעות שערי חליפין אטרקטיבים והוזלות משמעותיות בעמלות – זה יחסוך לכם לא מעט כסף וכאב לב.

שנייה לפני הקניה – טיפ אחד קטן ששוה זהב

לא משנה כמה אהבתם את הנכס, או כמה סוכן הנדל"ן המקומי הבטיח לכם שהמחירים הולכים "לעוף לשמיים": לעולם, אבל לעולם, אל תחתמו על חוזה מבלי לקבל חוות דעת משפטית בלתי תלויה. חוזה ברור הוא כמו חגורת בטיחות – תמיד כדאי לשים, גם אם לדעתכם "אין סיכוי שיקרה משהו".

אז מה למדנו היום ואיך מתחילים?

לסיכום, השקעה בנדל"ן מעבר לים יכולה להיות הרפתקה כלכלית וחוויה מעשירה (תרתי משמע) כל עוד עושים אותה בחוכמה ובזהירות המתאימה. אל תפספסו את ההזדמנות לחקור ולהכיר מקרוב את המדינה, האנשים והתרבות – כי השקעה נכונה היא לא רק נדל"ן, אלא צעד משמעותי לחיים עשירים, מעניינים וכיף גדול. הרי בסוף, כולנו רוצים לספר לחברים שאנחנו בעלי נכס בחו"ל על כוס אספרסו תשואתי במיוחד, נכון?