איך להשקיע נכון בנדלן ולמנוע טעויות יקרות

איך להשקיע בנדל"ן בלי לאבד את השפיות (ואת הכסף)? 5 צעדים מעשיים למשקיע החכם באמת

אז החלטתם שנמאס לכם מהמינוסים בבנק, מהחסכונות המדשדשים ומתשואה של 0.0001% בחשבון העו"ש שלכם. ברור! מי לא רוצה לעשות כסף בזמן שהוא ישן ורואה בינג' של נטפליקס? ולכן החלטתם להיכנס לעולם הטירוף הקרוי "השקעה בנדל"ן". אבל הנה האמת הכואבת שאף אחד לא מספר לכם מראש: נדל"ן זה עולם שלם של מלכודות, זאבים מחופשים לכבשים וציידי "פרייארים" מנוסים שרק מחכים שתגיעו. עכשיו אתם בטח כבר לחוצים: איך כרגיל לא ליפול בפח? קחו נשימה עמוקה, הכינו משהו לנשנש ותראו איך בכמה צעדים פשוטים (ומצחיקים, מבטיח!) תוכלו להשקיע בנדל"ן כמו גדולים.

1. הדילמה הגדולה: דירה להשקעה או קרקע חקלאית? (רמז: לא, לא תהיו חקלאים)

אז לפני שנתחיל לפזר צ'קים וחתימות, נברר בשתי מילים מה ההבדלים בין שני הסוגים הפופולרים: דירות למגורים לעומת קרקע חקלאית "עתידית" (כן, העתיד הקרוב כנראה יהיה סבא שלכם בן ה-105 שולח מצגת לבר מצווה). דירה מניבה היא כמו מכונה קטנה ששוטפת אתכם בהכנסה חודשית קבועה, וקרקע חקלאית…? כאן העסק קצת שונה. אלא אם כן אתם רוצים לגדל מלפפונים ולהתחרט עד יום הדין, כדאי מאוד לדעת מה אתם בדיוק קונים.

• דירות להשקעה: הכנסה חודשית קבועה, פחות סיכון ואפשרות ליהנות מעליית ערך יציבה.
• קרקעות "חקלאיות": פוטנציאל גבוה אבל גם המתנה אינסופית, בירוקרטיה וסיכון גדול מבחינת סלולר והשיער שלכם.

בקיצור, אל תקנו קרקע בלי לדעת מתי (ואם אי פעם) היא תגיע לזמן פריחתה. ואם החלטתם להתעקש? תעשו טובה – תכינו תיק סנדוויצ'ים. ההמתנה עלולה להיות ארוכה.

2. איפה להשקיע בארץ? הטבלה שתשאיר אתכם ערים בלילה

טוב, בואו נהיה כנים רגע – ישראל היא מדינה מופרעת בכל הנוגע לנדל"ן. דמיינו מדינה שלמה שנראית לפעמים כמו משחק מונופול שהשתבש ויצא משליטת כל השחקנים. אז איפה כדאי להשקיע? יש שלושה סוגים של אזורים בישראל:

• פריים לוקיישן (ת"א והמרכז): המחיר במיליונים, התשואה נמוכה, והיוקרה – בשמיים. מי אמר אנשי הייטק עם טסלה?
• פריפריה חזקה (באר שבע, חדרה, אשקלון): תשואה אטרקטיבית, מחירים סבירים, וצמיחה עקבית. הבחירה החכמה והסבירה.
• "אין לי מושג מה המקום הזה על המפה": מחירים זולים במיוחד ותשואות נדיבות להבטחה, אך עם הרבה סימני שאלה: "איזה כיוון זה אופקים מהבית שלי?"

אז איך בוחרים?

פשוט: תבחנו כמה אתם מסוגלים לקחת סיכונים, תקציב אמיתי ומטרות ארוכות טווח. רוצים יציבות והכנסה בטוחה? לכו על אזורי ביקוש בינוניים. רוצים סיכון, ריגושים ופוטנציאל ענק? לכו על מחוז "אי הראשון לגלות אותו על המפה". רק אל תבואו לבכות לי אחר כך ש"Waze לא מצליח למצוא את היישוב."

3. מי מפחד ממשכנתא? 3 כללים פשוטים לחיות עם הבנק בשלום (ואולי אפילו בחיבה)

אם הבנק מפחיד אתכם, זה בסדר, אתם לא לבד. משכנתא ופקידת בנק עצבנית זה חיבור טבעי של פחד עמוק בחיי כל ישראלי. אבל אתם יודעים מה? המשכנתא היא הנשק הסודי שלכם להשקעה מוצלחת בנדל"ן אם משחקים איתה בצורה נכונה. להלן כללי הזהב:

• לא ליפול למלכודת "כמה הבנק מוכן לתת": תבינו קודם כמה אתם באמת יכולים להחזיר מדי חודש, בנוחות.
• "אל תשימו את כל הביצים אצל אותה דודה בבנק": בדקו לפחות 3 הגופים למשכנתאות וקבלו הצעות מתחרות (אתם תופתעו כמה כסף תחסכו).
• יועץ משכנתאות זה לא יועץ זוגי: אל תבחרו את היועץ שלכם לפי המצב המשפחתי שלו או סיפורי חיים שלו. לכו על מישהו שבאמת מבין את העסק, בלי רגשות מיותרים.

4. רגע לפני החתימה: 4 שאלות שחובה לשאול (וכמעט אף אחד לא שואל)

• מה ההיסטוריה של הנכס? בדקו שאין עיקולים, צווי הריסה או רוח רפאים שמסתובבות במרתף.
• מה יקרה באזור בשנים הקרובות? סלילת רכבת קלה? בניית בניין מול המרפסת שיחסום את השמש והנוף?
• האם השכונה בצמיחה או בדעיכה? התחדשות עירונית או דרדור עירוני – ההבדל בין הצלחה לפאשלה.
• האם אתם מוכנים להתמודד עם דיירים שיתלוננו על כל בורג משוחרר? להיות בעל נכס זה לא רק כיף, זו האחריות גם.

5. שאלות ותשובות קטנות, כי תמיד טוב לדעת עוד קצת (ולהירגע)

• "הון עצמי מינימלי?": 25%-35% בדרך כלל.
• "האם כדאי לקנות עם שותפים?" רק אם אתם באמת מחבבים את עורך הדין שלכם.
• "מס שבח? יש איך לצמצם?" כן, עם ייעוץ טוב.
• "נדל"ן מחו"ל, רעיון טוב?" רק אם אתם טובים באנגלית ומוכנים לסמוך על סקייפ וזום.

בשורה התחתונה: כמה שפוי אתם רוצים להישאר, בזמן שאתם מרוויחים?

השקעה בנדל"ן יכולה להיות חכמה ואפילו משעשעת, כל עוד אתם באים בידע, מוכנים לעשות שיעורי בית, יודעים לשאול את השאלות הנכונות ולא נותנים לאף אחד לעבוד עליכם. אתם כבר נשמעים משקיעים טובים! בהצלחה!